仰光的“新常态”房地产投资 / The ‘New Normal’ Actual Property Investment in Yangon

缅甸经过3年来令人眼花撩乱的积极变革后,不久前依然被一股低迷的投资气氛所笼罩,因为多数投资者仍然小心翼翼,担心这个新兴的大型前沿市场是否真的会敞开大门。许多缅甸商人戏称外国人仿佛是要加入“北约”(N.A.T.O.)——“光说不练”(”No Action, Talk Only”)。然而,过去6个月来,尽管缅甸仍然弥漫着低沉的情绪,商业活动已经回升。 目前,大型综合用途的建案纷纷成形,“黄安嘉莱缅甸中心”正在茵雅湖的对面兴建起来,附近的扬金路有黄金国房地产开发公司的“黄金城市”,靠近市中心区有“大光城”1期和龙城2期。这些开发案各自不同,但都包括酒店、零售店、商业场所和住宅。在大多数建案中,国际投资者会和在地合作伙伴搭档,结合外国的专业知识和资金,以及在地的经验和知识。也有一些本土业者对新建案进行全额投资。金山集团和SPA集团正在市区和郊区进行大型开发案。 由于缅甸在过去60年中闭关自守孤立于国际社会外(除了在20世纪90年代中期至末期曾有短暂的投资热潮),对很多人来说,吸引力在于它不幸地缺乏国际级质量的房地产。虽然土地价格可能让人望而却步,但相较于东南亚其他主要的商业城市,缅甸的酒店、酒店式公寓、零售店的租金费率都非常高。在新加坡会被视为C级的办公室,在仰光的租金费率已超过新加坡的A级办公室的水平。游客和商务旅客对于入住一晚超过200美元的仰光四星级、五星级酒店客房,望之怯步。希望舒服地住在仰光的人,需要支付至少4000美元的月租,才能住进酒店式公寓。随着外国零售企业开始立足缅甸,主要购物空间的租金费率预料还会上升。显然,投资者可以借由提供优质建筑物而索求高报酬,而且随着缅甸持续开放外来投资,对优质建筑物的需求势必会大幅上升。 但是也有许多障碍,意味着缅甸不是每个投资者都喜欢的投资对象。缅甸的土地所有权向来不透明,投资者必须小心选择当地的合作伙伴,无论是在声誉方面或在做生意的方式上。基础设施非常差,而且不易找到优质的建材和训练有素的员工。银行体系还处于起步阶段,资金的汇出和汇入都有困难,主要是因为缅甸遭到的经济制裁尚未完全解除。但是事情正在迅速改善,只不过是从很低的基础向上提升。另外有一点要考虑的是,投资者不仅要适应市场,也要塑造它。新的优质开发案将为其他人设定下一个依循的基准,而且对缅甸人来说,今日所谓的奢侈品,和3年前的截然不同,因为许多缅甸人到外国旅游,而且有越来越多的外国人参观当地已开发的物业后,做了猛烈批评。投资者有绝佳的机会推动市场向前发展。 仰光有快速增加的资源可以利用,以协助支持潜在的投资者,例如对市场的深入研究、估价、项目咨询和法律支持。潜在的投资者也应明确地决定,是否真的要前进缅甸。若是发出错误信号,或过度抬高对当地市场的期望,一旦投资的时刻终于到来时,可能会是障碍。当地各方都很注意呼喊“狼来了”的公司,那些公司作了许多承诺,却很少履行。
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